La guía definitiva para los beneficios fiscales de la propiedad de alquiler


Invertir en propiedades rentables es un gran camino hacia la independencia financiera. Es una forma de ingresos pasivos, después del trabajo preliminar inicial. Primero, deberá investigar un poco sobre el mercado inmobiliario y de alquiler en su área para encontrar la propiedad adecuada al precio adecuado y tasa de interés. Una vez que sea dueño de la propiedad, probablemente necesitará completar algunas renovaciones y esforzarse para encontrar el inquilino adecuado. Pero una vez que lo haga, obtendrá ingresos por alquiler, con la ventaja adicional que su propiedad apreciará con el tiempo.

La inversión inmobiliaria tiene ofrecido históricamente un buen retorno de su inversión, pero la pandemia de coronavirus ha afectado los ingresos por alquiler. Las tasas de interés hipotecarias están en un mínimo histórico, pero el desempleo alcanzó un máximo histórico en 2020. Muchos estadounidenses están luchando, y los estados promulgan moratorias de desalojo que evitan que los propietarios desalojen a los inquilinos que no pueden pagar el alquiler debido al COVID-19. Esto pone toda la presión financiera sobre un inversor inmobiliario, que debe seguir pagando una hipoteca, impuestos y otros gastos relacionados con la propiedad, sin que el inquilino pueda generar ingresos.

Algunos estados, como California, están pidiendo una extensión de las moratorias de desalojo hasta el 2021. Si es propietario de una propiedad de inversión y depende de los ingresos por alquiler o de alquiler vacacional como anfitrión de Airbnb, encontrar formas de recuperar parte de los ingresos perdidos podría brindarle alivio. Ahora que se acerca la temporada de impuestos, saber qué beneficios fiscales están disponibles en forma de créditos, deducciones y cancelaciones podría, como mínimo, ahorrarle dinero en su próxima factura de impuestos.

Implicaciones fiscales de COVID-19 para propietarios de propiedades de alquiler

La Ley Federal de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) y la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES) marca el comienzo de algunos cambios que los propietarios de propiedades de alquiler pueden aprovechar. Aquí hay un vistazo más de cerca a lo que puede esperar al presentar los impuestos sobre la propiedad de alquiler de 2020.

Cancelaciones

No hay cambios en los tipos de cancelaciones que puede asumir en sus propiedades de alquiler. Aún puede deducir intereses, impuestos a la propiedad y gastos de mejora.

Depreciación

Uno de los mayores castigos para los inversores inmobiliarios es la depreciación. Puede depreciar una propiedad comercial sobre 39 años y una propiedad residencial sobre 27,5 años. Si es propietario de un alquiler de propiedad comercial, ahora puede depreciar la propiedad más rápido a través de un Disposición TCJA en la Ley CARES.

La disposición permite a los propietarios amortizar el costo total de las mejoras interiores realizadas a un edificio comercial (QIP) en el año en que se puso en servicio, siempre que haya sido entre 2018 y 2022. Algunos QIP incluyen:

  • Alarmas / sistemas de seguridad
  • Sistemas de prevención de incendios
  • Mueble

Esto podría proporcionar una exención fiscal adicional para los propietarios de propiedades comerciales, pero la disposición tiene algunos límites. El trabajo estructural interior, la expansión de pies cuadrados o la adición o mejora de ascensores o escaleras mecánicas no son mejoras interiores calificadas.

Pérdida de actividad pasiva (PAL)

Si su propiedad de alquiler operó con pérdidas en 2020, un pérdida de actividad pasiva puede ser posible. Las deducciones PAL son limitadas y complejas; consulte con un profesional de impuestos que se especialice en bienes raíces sobre sus opciones. PAL solo está disponible en exceso de otros ingresos pasivos o si vende la propiedad.

En otras palabras, si tiene otras formas de ingresos pasivos que generan ganancias, como propiedades de alquiler adicionales, es posible que pueda aprovechar PAL. Hay una advertencia: PAL no es una opción inmediata. No puede deducir el exceso de pérdidas en el año en que ocurrieron. Tendrá que transferirlo como una pérdida operativa neta (NOL) en devoluciones futuras.

Cambios a NOL

Incluso si califica para pérdidas de actividad pasiva, el umbral de pérdida suele ser alto. El exceso de pérdida que arrastre debe ser superior a $ 250,000 para un solo contribuyente o $ 500,000 para una pareja casada que presenta una declaración conjunta. Afortunadamente, la Ley CARES suspendió la umbral de rechazo de pérdida excesiva para los años fiscales de 2018 a 2020. Los inversores inmobiliarios más pequeños con una sola propiedad o aquellos que tienen pérdidas inferiores al umbral ahora pueden traspasarlas como NOL.

Según Sharon Winsmith de Impuesto de Winsmith, “Es posible que pueda deducir hasta $ 25,000 del exceso de pérdidas si su ingreso bruto ajustado modificado es de $ 100,000 o menos para el año fiscal 2020. La deducción está sujeta a una eliminación gradual si su ingreso bruto ajustado modificado es superior a $ 100,000 y no está disponible para propietarios de bienes raíces que tengan ingresos superiores a $ 150,000 ”.

Además, ahora puede transferir un NOL por cinco años para los años fiscales 2018 a 2020. Con esta estrategia, es posible que pueda recuperar parte del impuesto sobre la renta federal que pagó en años anteriores.

Winsmith advierte a los inversores inmobiliarios que sean estratégicos con respecto a las deducciones, cancelaciones y pérdidas. “Las grandes deducciones por depreciación y otros gastos asociados con el alquiler y mantenimiento de la propiedad reducen los ingresos por alquiler obtenidos, pero las pérdidas netas de las propiedades de alquiler pueden excluir a los propietarios de ser clasificados como profesionales activos de bienes raíces. Si tiene pérdidas excesivas, debe comunicarse con un profesional de impuestos para ver si tiene otras formas de ingresos pasivos que podrían compensarse con esas pérdidas “.

Beneficios fiscales disponibles para propietarios de propiedades de alquiler

Algunos de los cambios a las cancelaciones y deducciones a través de las leyes CARES son complejos. Consultar con un profesional de impuestos es su mejor opción para explorar sus opciones. Sin embargo, existen otros beneficios fiscales que son más sencillos de comprender y utilizar. Ya sea que alquile su propiedad a un inquilino o alquile una habitación o propiedad de vacaciones como anfitrión de Airbnb, tiene varias deducciones de impuestos disponibles. Incluyen:

Intereses hipotecarios

Si tiene una hipoteca sobre la propiedad que está alquilando, una cantidad considerable de su pago mensual se destina a intereses. Puede deducir la parte de los intereses de su interés hipotecario después de calcular la cantidad que se encuentra en los estados de cuenta anteriores de la hipoteca. Supongamos que paga $ 1,233 por mes, su estado de cuenta mostrará la fecha en que se recibió el pago, $ 533 se destinaron a su saldo principal y $ 700 a intereses. Puede cancelar los $ 700 en intereses de sus impuestos.

Gastos operativos estándar

Los gastos necesarios para operar su negocio de alquiler suelen ser deducibles de impuestos. Algunas de las deducciones más comunes incluyen:

  • Licencia comercial u otras tarifas de licencias y permisos
  • Tarifas o comisiones de alojamiento (Airbnb y alquileres vacacionales)
  • Primas de seguros
  • Honorarios legales
  • Tarifas de mantenimiento y limpieza
  • Tarifas de marketing
  • Alquiler de oficina
  • Material de oficina
  • Nómina de sueldos
  • Honorarios profesionales (contabilidad, inmobiliaria y administración de propiedades)
  • Refacción
  • Tarifas de viaje para trasladarse a las propiedades
  • Servicios públicos pagados por el propietario

Impuestos de bienes inmuebles

Todos los estados cobran algún tipo de impuesto sobre bienes raíces. Incluso puede pagar impuestos municipales y locales. Todos los impuestos inmobiliarios de su propiedad también son deducibles de impuestos. Y si aloja su casa (o una habitación) como alquiler vacacional, los impuestos de ocupación que paga también pueden estar exentos.

Socios comerciales casados

Si su negocio de propiedades de alquiler es lo suficientemente sólido para mantenerlo a usted y a su cónyuge, puede valer la pena poner a su cónyuge en la nómina. Winsmith explica: “Puede sorprender a muchos propietarios de propiedades de alquiler saber que ellos o su cónyuge pueden ganar más dinero si uno de ellos deja su trabajo regular y administra completamente las propiedades para calificar como un profesional de bienes raíces activo cuando el impacto de los impuestos se tienen en cuenta en todas las fuentes de ingresos “.

Cómo calcular sus ingresos de alquiler sujetos a impuestos

Uno de los aspectos más importantes de si su negocio de propiedades de alquiler estará en rojo o en negro depende de los ingresos por alquiler que cobre y la obligación tributaria asociada. Así es como puede calcularlo:

  1. Sume los ingresos por alquiler que recibe (o planea recibir) durante un año.
  2. Sume todos los gastos anuales deducibles de impuestos que tiene. Consulte la lista anterior para obtener orientación.
  3. Reste los gastos anuales de los ingresos anuales por alquiler. Es de esperar que tenga un número positivo.
  4. Divida el costo de la propiedad por 27 para residencial y 39 para comercial para encontrar la deducción anual por depreciación que puede tomar.
  5. Reste la cantidad de sus ganancias (o pérdidas) después de los gastos.
  6. El total será una estimación aproximada de su ingreso tributable anual.

Según la cantidad de ingresos imponibles, su Tasa de impuestos del año fiscal 2020 puede variar de la siguiente manera:

Tasa de impuesto Declarante único Casado que presenta una declaración conjunta Jefe de hogar
10% Hasta $ 9,950 Hasta $ 19,900 Hasta $ 14,200
12% $ 9,951 a $ 40,525 $ 19,901 a $ 81,050 $ 14,201 a $ 54,200
22% $ 40,526 a $ 86,375 $ 81,051 a $ 172,750 $ 54,201 a $ 86,350
24% $ 86,376 hasta $ 164,925 $ 172,751 a $ 329,850 $ 86,351 a $ 164,900
32% $ 164,926 a $ 209,425 $ 329,851 a $ 418,850 $ 164,901 a $ 209,400
35% $ 209,426 a $ 523,600 $ 418,851 a $ 628,300 $ 209,401 a $ 523,600
37% Más de $ 523,600 Más de $ 628,300 Más de $ 523,600

Recursos de COVID-19 para propietarios de propiedades de alquiler

Además de las deducciones y cancelaciones de impuestos, hay otros recursos disponibles que podrían ayudarlo a sobrellevar este momento sin precedentes.

Generador de cartas de indulgencia

Es posible que pueda obtener algún alivio de los pagos de su hipoteca solicitando una indulgencia en este momento. Una indulgencia retrasa sus pagos mensuales. La mayoría de los prestamistas están ofreciendo a los prestatarios alguna forma de tolerancia. En la mayoría de los casos, deberá escribir una carta de dificultades. Puedes usar un plantilla para generar una carta de indulgencia.

Consejo Nacional de Viviendas Múltiples (NMHC)

El NMHC ofrece muchos recursos para los propietarios. Algunos de los temas disponibles en el base de conocimientos Incluya noticias y actualizaciones relacionadas con COVID, rastreadores de alquiler, seminarios web y herramientas útiles para comunicarse con los inquilinos.

Asistencia por desastre de la SBA

La Administración de Pequeñas Empresas proporciona préstamos de asistencia por desastre que se puede utilizar para capital de trabajo y para pagar gastos relacionados con el negocio.

Hola prestamista Generador de cartas de indulgencia
NMHC Herramientas y rastreadores para propietarios de propiedades de alquiler
SBA Préstamos de asistencia por desastre COVID-19

Agradecemos sus comentarios sobre este artículo. Contáctenos en [email protected] con comentarios o preguntas.

Latest articles

Empresa social natural de teñido anudado que mejora las habilidades de la juventud de Malasia

Shaqira Ramli y su esposo comenzaron a vender tapices hechos a mano de la India en los bazares de Malasia occidental y luego...

Dos adultos y un niño de 9 años mueren tras un incidente en el lago Lomond de Escocia

Dos adultos y un niño de 9 años han muerto y un niño de 7 años está en cuidados intensivos después de tener...

‘Como un martillo que nos golpea en la cabeza’: casas en llamas en California mientras los incendios forestales occidentales se desatan

El incendio de Dixie en California fue uno de al menos 88 incendios forestales importantes en 13 estados. El incendio ha destruido...

La estrella de Glee Jenna Ushkowitz se casa con David Stanley en Los Ángeles

Glee es una forma de describir Jenna Ushkowitzfin de semana! El sábado 24 de julio la Alegría la actriz se casó con su novio...
49.6k Followers
Follow

Related articles

Leave a reply

Please enter your comment!
Please enter your name here

Translate »