Préstamos FHA frente a préstamos convencionales: ¿cuál es mejor?


Cuando se trata de permitir un nuevo hogar, tiene varios tipos de préstamos hipotecarios para elegir. Los posibles compradores de vivienda a menudo comparan la FHA con el préstamo convencional cuando investigan los préstamos. Cada tipo de préstamo tiene ciertos estereotipos asociados, pero estamos aquí para brindarle información sobre los préstamos convencionales y de la FHA. Esta publicación lo ayudará a comprender qué es cada préstamo, lo familiarizará con las diferencias entre ellos y le brindará algunas pautas sobre cómo elegir cuál es mejor para usted.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Estos préstamos son emitidos por prestamistas privados, pero la FHA protege a los prestamistas de pérdidas si el propietario no paga. Los préstamos FHA se utilizan generalmente para refinanciar o comprar una casa.

¿Qué es un préstamo convencional?

UN préstamo convencional es proporcionado por un prestamista privado y no está asegurado por el gobierno federal. Los requisitos para obtener un préstamo convencional varían según el prestamista. Cuando se utilizan para comprar una propiedad, los préstamos convencionales generalmente se conocen como hipotecas.

¿Qué es un préstamo convencional?

Diferencias entre préstamos convencionales y de la FHA

La principal diferencia entre la FHA y los préstamos convencionales es si están asegurados o no por el gobierno federal. Los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno federal, por lo que es más riesgoso para el prestamista prestar dinero. Por otro lado, los préstamos de la FHA están protegidos por el gobierno y, como resultado de un menor riesgo, generalmente pueden ofrecer mejores ofertas.

Esta diferencia en el seguro federal es la razón por la que la FHA y los préstamos convencionales varían en cuanto a los detalles del préstamo. Siga leyendo para conocer las diferencias con respecto a los requisitos crediticios, los pagos iniciales mínimos, la relación deuda-ingresos, los límites de préstamos, el seguro hipotecario y los costos de cierre.

Préstamo FHA Préstamo convencional
Puntaje de crédito mínimo 500 620
Pago inicial mínimo 3,5% 3%
Relación máxima deuda-ingresos Puntaje de crédito de 500: 43%
Puntaje de crédito de 580+: 43-50%
Puntaje de crédito de 620: 33-36%
Puntaje de crédito de 740+: 36-45%
Límites de préstamos Condados de bajo costo: $ 356,362
Condados de alto costo: $ 822,375
Estados Unidos contiguo: $ 548,250
Condados de alto costo, AK, HI y territorios de EE. UU .: $ 822,375
Seguro hipotecario Se requieren primas de seguro hipotecario. Se requiere seguro hipotecario privado con pagos iniciales inferiores al 20%.
Estándares de propiedad Con estándares más estrictos, la propiedad comprada debe ser una residencia principal. Estándares flexibles, la propiedad comprada no tiene que ser una residencia principal.

Fuentes: Manual de políticas de vivienda unifamiliar de la FHA | Fannie Mae 1 2 | Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda | Freddie Mac | HUD 1 2 | Oficina de Protección Financiera del Consumidor 1 2

Puntaje de crédito

Su puntaje crediticio es un factor determinante en la elegibilidad de su préstamo. Su puntaje de crédito se mide en una escala de 300 (mal crédito) a 850 (excelente crédito). Buen crédito le ayuda a obtener la aprobación de préstamos con mayor facilidad ya mejores tasas. Los préstamos convencionales y de la FHA difieren en sus requisitos de puntaje crediticio y representan opciones financieras para las personas en ambos extremos del espectro crediticio.

Puntaje de crédito mínimo para un préstamo de la FHA: 500

  • Acepta una puntuación de crédito tan bajo como 500, pero normalmente con un pago inicial del 10%
  • Estos préstamos aceptan puntajes de crédito más bajos porque están asegurados
  • Nota: Algunos prestamistas solo pueden emitir préstamos FHA con puntajes crediticios más altos

Puntaje de crédito mínimo para préstamos convencionales: 620

  • La puntuación aceptada puede variar de un prestamista a otro
  • Estos préstamos generalmente se ofrecen a personas con un crédito sólido porque presentan menos riesgo para los prestamistas.

Pago inicial mínimo

UN pago inicial es la suma de dinero que se paga como porcentaje de su compra por adelantado.

Pago inicial mínimo de un préstamo FHA:

  • 10% de su compra con 500 puntos de crédito
  • 3,5% de su compra con 580+ puntaje de crédito

Pago inicial mínimo de un préstamo convencional:

  • El 3% de su compra se puede pagar con buen crédito
  • 5% a 20% de su precio de compra es típico

Relación deuda-ingresos

Su relación deuda-ingresos es la cantidad de dinero que paga para pagar la deuda cada mes dividida por su ingreso mensual total. Para ser elegible para un préstamo, debe estar en o por debajo de la relación máxima deuda-ingresos (DTI).

Pautas de proporción máxima de DTI para préstamos de la FHA:

  • 43% con un puntaje de crédito de 500
  • 43–50% con una calificación crediticia de 580

Pautas de la relación máxima de DTI para préstamos convencionales:

  • 33-36% con una puntuación de crédito inferior a 740
  • 36-45% con un puntaje de crédito de 740 o más
  • 50% más alto permitido a través Fannie Mae

Límites de préstamos

Tanto los préstamos convencionales como los de la FHA tienen límites sobre la cantidad que puede pedir prestada. Los límites de préstamos varían según su ubicación y el año en que se toma prestado su préstamo. Encuentre los límites de préstamos para 2021 específicos de su condado a través del Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

Límites de préstamos de la FHA de 2021

  • Condados de alto costo: $ 822,375
  • Condados de bajo costo: $ 356,362

Límites de préstamos convencionales de 2021

  • Estados Unidos contiguo (excluyendo los condados de alto costo): $ 548,250
  • Alaska, Hawái, territorios de EE. UU. Y condados de alto costo: $ 822,375

Seguro hipotecario

El seguro hipotecario se contrata para proteger al prestamista de pérdidas en caso de que no pague su préstamo. Si pagará un seguro hipotecario privado o las primas del seguro hipotecario se basa en el tipo de préstamo y el porcentaje del pago inicial.

Préstamo FHA

  • Se requiere un seguro hipotecario para todos los préstamos de la FHA.
  • Se paga a la FHA en forma de primas de seguros hipotecarios e incluye una prima mensual y por adelantado.
  • Los pagos de MIP duran toda la vigencia de su préstamo FHA.
  • Para deshacerse de los MIP después de pagar el 20% de su préstamo, puede optar por refinanciar en un préstamo convencional.

Préstamo convencional

  • Seguro hipotecario privado (PMI) solo se requiere cuando se realiza un pago inicial inferior al 20%.
  • PMI entra diferentes formas: prima mensual, prima inicial y primas divididas.
  • Los requisitos de PMI terminan una vez que haya cumplido con uno de estos tres requisitos:
    1. El monto principal del préstamo se reduce al 80% antes de que finalice el plazo del préstamo.
    2. Está previsto que se pague al menos el 78% del saldo principal.
    3. Ha pasado la mitad del plazo de su préstamo.

Estándares de propiedad

Hay diferentes estándares de propiedad que deben cumplirse para utilizar cada préstamo. Los préstamos de la FHA tienen requisitos más estrictos, mientras que los préstamos convencionales tienen más flexibilidad.

Préstamo FHA

  • La propiedad comprada con préstamos de la FHA debe ser su residencia principal, lo que significa que el prestatario debe ocupar la residencia
  • Los préstamos de la FHA no se pueden utilizar para invertir en propiedades (p. Ej., Alquilar o vender)
  • El título debe estar a nombre del prestatario o al nombre de un fideicomiso activo

Préstamo convencional

  • La propiedad comprada con un préstamo convencional no tiene que ser una residencia principal; se permiten segundas o terceras residencias
  • Los préstamos convencionales se pueden utilizar para comprar propiedades de inversión

Pros y contras de los préstamos FHA frente a los préstamos convencionales

Como resultado de las diversas diferencias entre la FHA y los préstamos convencionales, cada tipo tiene sus respectivos pros y contras.

Préstamo FHA

Préstamo convencional

Pros

  • Califique con crédito bajo y DTI alto
  • Pagos iniciales más pequeños en general
  • Más asequible con poco crédito
  • La opción más baja para pagos iniciales con buen crédito
  • PMI cancelable
  • Más asequible con buen crédito
  • La propiedad no tiene por qué ser su hogar principal

Contras

  • Primas de seguro hipotecario requeridas para la vida del préstamo
  • La propiedad comprada debe ser su vivienda principal
  • Necesita mayor crédito y menor DTI para calificar
  • Normalmente tiene pagos iniciales más grandes
  • Se requiere PMI con un pago inicial menor al 20%

Pros y contras de los préstamos FHA

Los préstamos de la FHA están regulados por el gobierno y asegurados para ampliar las oportunidades flexibles de propiedad de vivienda. Son flexibles con respecto al crédito y DTI, pero más estrictos con respecto a los estándares de propiedad y seguros.

Pros

  • Calificación flexible con crédito bajo y DTI alto
  • Pagos iniciales más pequeños en general
  • Más asequible con poco crédito

Contras

  • Primas de seguro hipotecario requeridas para la vida del préstamo
  • La propiedad comprada debe ser su residencia principal

Pros y contras de los préstamos convencionales

Los préstamos convencionales también pueden ofrecer flexibilidad, pero generalmente solo si tiene un buen crédito y demuestra un riesgo reducido para el prestamista. Estos préstamos tienen calificaciones más estrictas, pero flexibilidad en otras áreas.

Pros

  • La opción más baja para pagos iniciales (3% con buen crédito)
  • El seguro hipotecario privado se puede cancelar (debe cumplir con los requisitos)
  • Más asequible con buen crédito
  • La propiedad comprada no tiene que ser una residencia principal

Contras

  • Las calificaciones estrictas requieren un crédito más alto y un DTI más bajo
  • Los pagos iniciales más grandes son típicos
  • Se requiere seguro hipotecario privado con un pago inicial inferior al 20%

¿Qué préstamo es mejor para usted?

Tanto los préstamos de la FHA como los convencionales tienen sus ventajas y desventajas. Aquí hay algunas pautas generales sobre cuándo utilizar un préstamo FHA o un préstamo convencional.

Cuándo utilizar un préstamo de la FHA

  • Usted tiene un puntaje de crédito bajo (500–619)
  • Su índice de DTI está en el lado más alto (entre el 45 y el 50%)
  • Solo puede pagar un pequeño pago inicial
  • Planea usar la propiedad como su residencia principal

Cuándo utilizar un préstamo de la FHA

Cuándo utilizar un préstamo convencional

  • Su puntaje de crédito es bastante bueno (620 o más)
  • Su índice de DTI está en el lado inferior (33–36%)
  • Puede pagar un pago inicial mayor
  • Quiere flexibilidad con el seguro y el pago de su préstamo

Cuándo utilizar un préstamo convencional

Es importante investigar a fondo sus opciones antes de elegir un préstamo. Una conclusión clave al comparar los préstamos FHA con los préstamos convencionales es que los préstamos FHA están asegurados a nivel federal y los préstamos convencionales no. Esta distinción da como resultado diferentes requisitos de calificación y pago para cada préstamo.

Utilice la información de esta publicación para comparar cuidadosamente las diferencias en los puntajes crediticios aceptados, los pagos iniciales mínimos, los límites de préstamos, las proporciones máximas de deuda a ingresos, el seguro hipotecario y los estándares de propiedad. Al hacerlo, elija el préstamo que se adapte a sus circunstancias y le ayuda a pagar mejor la casa de tus sueños.

Fuentes: Manual de políticas de vivienda unifamiliar de la FHA | Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. | Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda | Freddie Mac



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