¿Qué es un préstamo Jumbo? Financia tu propiedad en un mercado competitivo


Después de años de construir un estelar historial de crédito, es posible que haya decidido que finalmente está listo para invertir en esa casa de vacaciones, pero todavía no tiene lo suficiente en el banco para esa propiedad llamativa. Tal vez desee comenzar su viaje de inversión temprano para no tener que pasar años acumulando los ahorros de su vida.

Si un aspirante a propietario de una casa de lujo no puede invertir lo suficiente en una propiedad con un préstamo hipotecario estándar, existe una forma alternativa de financiación: una hipoteca jumbo. Esta hipoteca permite a aquellos con un historial financiero sólido que no necesariamente sean multimillonarios ingresar al mercado inmobiliario de lujo. Pero, ¿qué es una hipoteca jumbo (comúnmente conocida como préstamo jumbo) y cómo funciona exactamente?

Definición de préstamo gigante

Un préstamo jumbo es un préstamo hipotecario cuyo valor es mayor que el monto máximo de un préstamo conforme tradicional. Este umbral lo determinan las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae (FHMA) y Freddie Mac (FHLMC). Los préstamos gigantes son para propiedades de alto valor, como mansiones, viviendas de lujo y viviendas en áreas de altos ingresos. Dado que los límites de préstamos gigantes caen por encima de los estándares GSE, no están garantizados ni asegurados por el gobierno. Como resultado, los préstamos gigantes son más riesgosos para los prestatarios que los préstamos hipotecarios conformes.

Los préstamos gigantes están destinados a aquellos que pueden ganar un salario alto pero que todavía no son necesariamente “ricos”. Los prestamistas generalmente aprecian a este grupo específico porque tienden a tener un historial sólido de administración de patrimonio y hacen un mejor uso de los servicios financieros, lo que garantiza un menor riesgo para el inversionista privado.

Debido a la naturaleza incierta de un préstamo jumbo, los prestatarios deben presentar un historial crediticio extenso y seguro, así como someterse a un proceso de investigación más meticuloso si están considerando obtener un préstamo jumbo. Además, si bien los préstamos gigantes pueden ser útiles para quienes no tienen ahorros millonarios, los prestatarios potenciales deben presentar la documentación de ingresos adecuada y un pago por adelantado de su activos en efectivo.

Al igual que los préstamos conformes, los préstamos jumbo están disponibles a tasas fijas o ajustables. Las tasas de interés de los préstamos jumbo son tradicionalmente mucho más altas que las de los préstamos hipotecarios conformes. Esto ha comenzado a cambiar lentamente en los últimos años, con algunas tasas de préstamos gigantes incluso nivelando o cayendo por debajo de las tasas de préstamos conformes. Por ejemplo, Bank of America’s 2021 estimados para un préstamo jumbo de tasa ajustable 5/1 eran equivalentes a la misma tasa para un préstamo conforme ajustable 5/1.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha establecido el nuevo límite de referencia para un préstamo conforme a $ 548,250 para 2021, lo que representa un aumento de casi $ 40,000 desde 2020. Este nuevo límite de préstamo conforme proporciona los nuevos límites mínimos de préstamos jumbo para 2021 para la mayoría de los Estados Unidos. A medida que la FHFA ajusta sus estimaciones para los valores medios de las viviendas en los EE. UU., Estos límites se ajustan proporcionalmente y se aplican a la mayoría de los condados de EE. UU.

Ciertos condados y territorios de EE. UU. Mantienen límites de préstamos gigantes que son incluso más altos que los Línea de base de FHFA, debido a los valores medios de las viviendas que son más altos que los límites de préstamos conformes de referencia. En estados como Alaska y Hawai, territorios como Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. Y condados en estados seleccionados, el límite mínimo de préstamos jumbo es de $ 822,375, que es el 150 por ciento del resto del límite de préstamos del país.

Tasas de préstamos Jumbo para 2021

En última instancia, los límites y las tasas de sus préstamos jumbo dependerán del valor de la vivienda y de la competitividad del mercado inmobiliario en el área en la que desea invertir.

Préstamo gigante frente a préstamo conforme: ventajas y desventajas

La pregunta más importante que podría hacerse es “¿los riesgos de un préstamo gigante superan los beneficios?” Si bien los préstamos gigantes pueden ser un recurso útil para el financiamiento de viviendas, a veces tiene más sentido apuntar a una propiedad que cubriría un préstamo conforme. A continuación, presentamos algunos pros y contras de los préstamos jumbo que pueden facilitar su decisión.
Pros:

  • Estrategia de inversión sólida: Los préstamos gigantes permiten al inversor obtener un impulso sólido en el mercado inmobiliario de lujo, que puede servir como un activo beneficioso a largo plazo.
  • Escape de las restricciones de GSE: Se establece que los límites de préstamos gigantes excederán los decididos por Freddie Mac y Fannie Mae, por lo que los prestatarios tienen más flexibilidad con respecto a las restricciones con las que lidiarían con un préstamo conforme.
  • Variedad en tarifas (fijo, ajustable, etc.): aunque las tasas de préstamos jumbo difieren de las tasas de préstamos conformes en muchos aspectos, todavía ofrecen opciones similares para los tipos de tasas que desea. Ambos ofrecen tarifas fijas a 30 años, fijas a 15 años, ajustables 5/1 y muchas otras opciones.

Contras:

  • Por lo general, tasas de interés más altas: Aunque los préstamos jumbo son conocidos por sus tasas de interés más altas, las discrepancias entre estas y las tasas de préstamos conformes comienzan a disminuir cada año.
  • Proceso de aprobación más meticuloso: Para asegurar un préstamo gigante, debe tener un historial financiero casi hermético, que incluya un buen puntaje crediticio y una relación deuda-ingresos.
  • Depósito inicial más alto: A pesar de que existen préstamos gigantes para aquellos que no pueden financiar una propiedad de lujo solo con ahorros, aún requieren un anticipo en efectivo más alto que un préstamo conforme.

Préstamo jumbo frente a préstamos conformes: ventajas y desventajas

Cómo calificar para un préstamo Jumbo

Como mencionamos antes, los préstamos jumbo requieren de usted bastante más en el proceso de solicitud de lo que requeriría un préstamo conforme.

En primer lugar, la mayoría de los prestamistas gigantes requieren un puntaje de crédito FICO de alrededor de 700 o más, según el prestamista. Esto le asegura a su prestamista que su historial financiero es estable y confiable y que no tiene ningún historial de pagos atrasados ​​o perdidos.

Además de la cantidad de efectivo que tiene en el banco, los prestamistas gigantes también buscarán documentación amplia de su (s) fuente (s) de ingresos. Esto podría incluir declaraciones de impuestos, talones de pago, extractos bancarios y cualquier documentación de ingresos secundarios. Al requerir documentación extensa, los prestamistas pueden determinar su capacidad para realizar un pago inicial suficiente de su hipoteca, así como la probabilidad de que pueda realizar sus pagos a tiempo. Por lo general, los prestamistas requieren suficientes activos en efectivo para realizar un pago inicial del 20 por ciento.

Finalmente, y quizás lo más importante, los prestamistas también requerirán que haya mantenido un nivel bajo de deuda en comparación con sus ingresos brutos mensuales. Un bajo relación deuda-ingresos, combinado con un puntaje crediticio alto y suficientes activos, lo pondrá en camino de obtener ese préstamo gigante en poco tiempo.

Además, es probable que también deba obtener una tasación para verificar el valor de la propiedad deseada, a fin de asegurarse de que la propiedad tenga un valor lo suficientemente alto como para que realmente califique para un préstamo jumbo.

Conclusiones clave:

  • Los préstamos Jumbo brindan una alternativa sólida para aquellos con un historial financiero estable que desean invertir en propiedades de lujo pero aún no tienen suficiente en el banco.
  • Un préstamo jumbo califica como cualquier monto que exceda el límite de préstamo conforme de referencia de la FHFA: $ 548,250 en 2021.
  • Las tasas de préstamos gigantes suelen ser más altas que las de los préstamos conformes, aunque la brecha entre los dos ha comenzado a cerrarse en la última década.
  • Para asegurar un préstamo gigante, uno debe cumplir con estrictos criterios financieros, que incluyen un puntaje crediticio alto, un DTI bajo y la capacidad de realizar un pago inicial considerable.

Para cualquier individuo financieramente responsable, es importante mantener siempre esa responsabilidad en cualquier inversión. Cada decisión tomada debe ser cuidadosamente pensada y debe tener en cuenta cualquier implicación futura.

Si bien los préstamos gigantes pueden ser un valioso trampolín hacia el éxito en bienes raíces competitivos, asegúrese siempre de que sus ingresos y presupuesto están en una posición segura antes de decidirse a invertir. Siempre quiere ser realista, y si no está interesado en pasar unos años más ahorrando o financiando a través de un préstamo conforme, ¡entonces un préstamo jumbo puede ser para usted!

Fuentes: Investopedia | Banco de America | Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda



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